/UploadFiles/XXGL/2012/7/人大社12年7月新书快递19-《中韩城市房地产交易法律制度比较研究（法学理念•实践•创新丛书）》.doc

书名：中韩城市房地产交易法律制度比较研究（法学理念?实践?创新丛书            
书号：_978-7-300-14935-6_______
著者：_[韩]金玄卿  著__________       
责任编辑：_____________________
成品：___________页数：_______
纸张：___________
装祯：___平________
出版时间：___________
定价：__49.80元_______
出版社：中国人民大学出版社

◆ 本书卖点
近几年来，中国重点城市的房地产市场出现了非理性上涨，
极有可能危及中国经济的健康发展。韩国的房地产市场也经历过同中国相似的情况，
韩国政府也出台过“土地公概念”相关法律制度等综合政策，虽然失败，
但中国政府可以从中吸取教训，以保证中央政令的可行性和执行力。_________

◆ 读者定位
1、________大专院校的研究人员___________
２、________法科学生_______
3、__________律师等实务工作者___________

◆ 作者简介
__金玄卿，女，韩国人，中国人民大学法学院讲师，是中国人民大学第一位正式外籍教师。自1998年开始就读于中国人民大学法学院，先后获得法学学士、民商法学硕士及博士学位。毕业后留院任教，研究领域为中国民法、比较法、医疗侵权和人权法。现任中国人民大学法学院外事工作委员会韩国法项目主任、韩国法研究所副所长兼秘书长。
代表性成果：《韩国实施〈公民权利和政治权利国际公约〉的简介》，载《环球法律评论》，2007年第4期（总第29卷）；《论韩国民法对所有权的限制》，载《河北法学》第28卷，2010年6月第6期（总第200期）；《韩国房地产市场投资法律制度的借鉴与启示》，载《判解研究》，2007年第1辑（总第33辑）；《关于中国物权法上的宅基地使用权问题研究》，载韩国核心期刊 《岭南法学》第26号，2008年4月；［韩］《现代中国法概论》（合著），2009年，韩国博英社出版，等等。_________

◆ 内容简介
房地产作为一种历史悠久的财产载体，对于国家及个人的意义非同一般，而房地产法律制度的研究也十分必要。就中国而言，随着福利分房制度的终结，房地产的市场化正式启动，并在之后十多年里快速发展，成为中国内生经济增长的重要引擎。中国的房地产市场在发展中出现了许许多多问题，政府随之出台相应的房地产法律法规来加以引导、调控。近几年来，中国重点城市的房地产市场出现了非理性上涨，极有可能危及中国经济的健康发展。韩国的房地产市场也经历过同中国相似的情况，韩国政府也出台过“土地公概念”相关法律制度等综合政策，虽然失败，但中国政府可以从中吸取教训，以保证中央政令的可行性和执行力。
本文从房地产制度基本问题、房地产权属及相关法律制度、房地产交易中的权属登记等理论和实践出发，进一步阐述中韩城市房地产交易稳定化法律对策以及韩国的“土地公概念”法律制度，以期能对中国房地产市场的完善有所助益。_______________

◆ 简要目录
第1章 序言
1.1 研究背景与意义
1.2 研究方法
1.3 研究内容
第2章 房地产基本问题概述
2.1 房地产概述
2.2 房地产法律制度
2.3 小结
第3章 中韩城市房地产权属及相关法律制度
3.1 土地所有权与土地使用权概述
3.2 中韩城市房屋土地权属
3.3 中韩城市房屋权属
3.4 小结
第4章 中韩城市房地产权属登记制度
4.1 房地产物权登记制度概述
4.2 外国的不动产物权登记制度
4.3 中国城市房地产权属登记制度
4.4 韩国房地产权属登记制度
4.5 中韩房地产登记制度存在的问题及其对策
4.6 小结
第5章 中韩城市房地产交易稳定化法律对策
5.1 中国城市房地产交易概述
5.2 中国房地产金融中的担保制度
5.3 中国城市房地产交易市场的现状及其稳定化 对策
5.4 韩国城市房地产交易市场稳定化相关法律政策
5.5 小结
第6章 中韩城市房地产交易法律制度发展完善的建议
6.1 中国房地产交易法律制度对韩国法律制度的 影响
6.2 韩国法律制度对中国城市房地产交易市场投资 法律制度的启示
6.3 小结
结 论
参考文献
后 记
◆ 上架建议
__________法律  学术著作____________________

书摘
第1章 序言
1.1 研究背景与意义
    中国自1949年以来，在房地产领域采取了计划经济体制，住房投资主要由国家和企业承担，住房分配则采取实物福利分配，住房在分配之前往往以低租金提供使用。这种住房制度完全摒弃了市场在房地产领域的资源配置的基础作用，导致了若干弊端:首先，国家和企业承担的住房投资压力较大，由于专业性不够，导致建筑成本高，同时这也抑制了个人和私营企业对住房的投资。其次，职工产生了对住房等、靠、要的观念，进而导致了分配中的不公平现象，更有甚者，社会的房地产投资被阻断，房地产市场止步不前。再次，大量的国有性质单位的员工等待福利分房，出现了供小于求的矛盾，难以解决。制度性困难严重阻碍了中国房地产市场的形成和发展。改革开放之后，中共中央通过了《关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定》，中国开始逐渐逐渐引入市场经济体制，以市场手段解决城镇住房问题，并投入了大量资金，一定程度上促进了住房建设的发展，但仍然无法满足公众的住房需求。1998年7月，中国国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，正式结束了实行了约四十年的住房实物分配制度，开始彻底向住房分配货币化过渡，这是中国房改史上具有重大意义的转折点。从此以后，中国的房地产市场飞速发展，房地产交易市场规模不断扩大，对整个中国经济的腾飞作出了巨大贡献。但由于法制缺失、不健全、执行不力及制度性障碍，中国房地产市场在高歌猛进中经历了几次房地产市场震荡，并对中国经济造成了较大影响。
    近几年，中国房地产市场发展过热，房地产的投资及投机性交易加剧，房地产市场处于一种不稳定的状态。由于房地产中的土地出让金、土地抵押等融资手段成为政府的主要财源，政府对其管控不力。尽管中国政府为了摆脱这种不稳定的状态，实施了一系列以土地、金融、税收制度为主的房地产政策。与此相比，韩国也经历过类似于现今中国的房地产过热时期，以及在房地产市场中存在的投机性投资引起房价的飞速上涨及房地产市场的泡沫和不稳定。为了稳定房地产市场，并使其健康发展，韩国政府特意出台了房地产综合政策，如土地公制度。虽然到目前为止，韩国政府为房地产市场的稳定所付出的劳动成果尚未成熟，并处于风雨之中，但是这将为下一次政策实施成功积累宝贵经验。
    从某种意义上来看，中国可以从韩国实施的以土地公概念为代表的三大法律政策的失败中吸取教训。毕竟韩国也经历过与现今中国类似的房地产市场发展过热时期，在房地产市场发展过程中，实行和制定过很多为房地产市场稳定和发展而采取的相关政策和法律法规，也在一次次的实践中，总结经验和教训。虽然有不尽如人意之处，但也获得了一些成果。韩国以土地公概念为代表的三大法律政策之所以失败，主要原因在于对房地产交易制度方面的规定过于严苛，侵害了私人所有权，违反了宪法精神。
    最近几年在韩国实行的以“8.31”和“1.11”为代表的房地产政策，虽然面目一新，但具体内容大体上仍然已历经失败的土地公概念相关内容涵盖在内，并将公概念理论延伸到房屋上面，后者被称为房屋公概念。笔者认为，房地产市场在一国国民经济发展中占据非常重要的地位，房地产市场不稳定，将会严重影响整个国民经济的发展。因此，国家必须对房地产市场加以适当控制，但这种控制并不等于计划经济手段，其根本措施仍然是通过市场机制。对韩国实行过的众多房地产政策加以研究，或许对中 第章 序言3 国房地产市场的发展有一定借鉴意义。
    中韩两国已有15年的建交史。两国建交以来，在各个领域都进行了深入、广泛的交流活动，并建立起互信、互利的友好合作关系，如今已成为很好的合作伙伴。但两国的交流偏重于经济与贸易方面，而在法律文化制度方面的交流和研究则不够充分。研究某一个国家的法律文化是了解该国的过去、现在以及可预测到的将来的很好的窗口。本书选取房地产交易制度为切入点，并分析与房地产相关的物权制度差异，以促进对两国法律文化与文化传统的进一步了解。
    北京举办2008年奥运会之前，许多开发商、投资商就把他们的注意力转向中国这样一个充满商机的国家，大量资金流入中国的房地产业。房地产是一个综合性行业，涉及钢材、水泥、玻璃等上游行业，以及房地产贷款、投融资、买卖、抵押、租赁等下游产业，以及与此相关的配套行业。可以说，房地产的兴衰直接影响到企业产业的存亡。一个时期里，中国房地产市场如脱缰野马，在北京、上海、深圳等一线城市房价出现暴涨，随之带动二、三线城市的房价上涨。鉴于房地产业对整个市场的影响力和中国政府对房地产业的明显依赖现状，中国政府曾难以出台并有效执行调控房地产的政策。为应对房地产市场的波动，中国政府相继出台了若干规制房地产投机的政策，如国务院办公厅《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发［2008］131号）、中国人民银行、银监会《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发［2007］359号）、银监会《关于进一步加强房地产行业授信风险管理的通知》（银监发［2008］42号）、银监会《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》（银监发［2009］59号），起到了一定效果。
    中国在解决房地产相关问题及为此颁布相关政策时，可以从韩国失败的法律措施或政策中借鉴教训。国家发展房地产市场，不仅是为了拉动经济增长、增加政府收入等，更重要的是实现安民、富民。
1.2 研究方法
    本书试图应用物权法基本原理，结合中韩两国房地产交易市场立法模式和房地产法律政策，剖析中韩两国现行房地产交易法律制度存在的问题，对中韩两国房地产交易法律制度的健全与完善提出一些建设性构想。具体而言，本书的研究将运用以下分析方法:
    第一，比较分析法。通过比较中国和韩国房地产市场交易发展现状以及与其相关的物权法律制度和政策，分析现行中韩两国房地产市场中已存在的或即将面临的物权法律问题，并对中韩两国房地产市场交易法律制度的发展提出可行性建议。
    第二，实证研究法。从韩国的经典案例分析中，考察立法的思路和价值取向，从而认识中韩两国房地产交易法律制度的立法发展趋势。
    第三，其他方法。包括从抽象到具体，再从具体上升到抽象的辩证思维方法，还有归纳与演绎、分析与综合的方法等。
1.3 研究内容
    本书的范围比较广泛，主要探讨关于房地产市场发展的法律政策问题。重点运用物权基本理论及物权变动理论，尤其是其中的房地产物权权利归属与房地产物权公示制度，以考察房地产市场发展及稳定化的法律政策问题。
    房地产市场交易的主要对象是土地和建筑物。由于中韩两国物权方面的基本法律制度不同，即中国对土地实行土地社会主义公有制，韩国实行土地私有制，所以中韩两国在房地产市场上存在很大差异。本书从土地权属关系开始，每个章节都以物权基本理论为中心展开。
    本书的基本结构分为六个部分:
    第1章即本章是序言，在这部分概述研究背景、实践意义、研究方法与内容。
    第2章引入有关房地产的基本问题，首先界定了房产与地产的关系，继而重点分析了在实践中中韩房地产的特点和法律制度上的异同，为下文的讨论奠定基础。
    第3章论述了中韩城市房地产权属及其相关法律制度。由于中韩两国的物权基本法律有所不同，中国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制，从而在土地所有权方面，确立了国有土地和农民集体所有的土地这两种所有权。这一点与韩国允许对土地实行私有制存在明显不同。中韩两国土地制度的这项区别表现在很多的房地产法律法规和制度当中。这一部分重点探讨中韩两国城市房地产法律关系，即只探讨有关城市房屋土地使用权。
    另外，在这一章中还介绍了韩国的土地使用权，韩国民法上使用他人土地的制度如地上权、地役权、相邻权、租赁权及传贳权等。主要介绍了具有韩国特点的土地使用权制度，即地上权制度中具有特殊地上权内容的习惯法上的地上权、坟墓基地权，以及传贳权等。韩国民法规定，物权的法源除了法律以外还可以是习惯法，具有典型代表的就是习惯法上认定的坟墓基地权。韩国这种独特的崇拜祖先与管理其祖先坟墓的习惯，经过漫长的历史现为韩国的判例所接受并上升为习惯法的一种权利。传贳权是韩国特有的一项不动产物权制度。这项制度在各方面都类似于中国的典权制度，但又具有其固有的特点。笔者也将在本章对韩国传贳权与中国典权制度的相关法律内容进行详细比较。
    第4章标题是“中韩城市房地产权属登记制度”，对中韩城市房地产交易当中的公示制度进行比较研究。作为房地产物权变动和物权归属关系的公示方式的登记在物权法当中占有很重要的地位，其公示制度的完善直接关系到物权法的完善，并对经济和社会产生极大的影响。中韩两国登记制度中最大的区别是对登记公信力所采取的不同态度，即中国采取对登记认定公信力的原则，强制要求登记;韩国采取对登记不认定公信力的原则，即只有当事人的意思表示不能发生权利变动之效力，在经过不动产物权变动的公示方式后，也就是在办理登记后才能发生房地产物权变动及归属权利效力，这就是韩国民法上所谓的“不经登记者不生效”的登记成立要件主义。韩国法律刚开始不强制登记，20世纪90年代通过立法改为强制进行登记的立法模式，但不予认定登记的公信力。同时该章中介绍了韩国的假登记和中间省略登记的概念。假登记因为它的特点，在韩国得到广泛运用，它与中国法学界所说的预售登记类似。韩国的假登记制度因为韩国的登记制度中不承认登记公信力，为弥补房地产交易相对人会遇到的不利之处而在韩国得到广泛适用。另外，韩国的中间省略登记出现的原因主要是为了避免烦琐的登记程序和较高的登记费用，但这客观上造成了以合法形式投机房地产的结果发生，并违背房地产登记制度的基本宗旨及房地产政策实施的原本目的。这些在韩国的房地产交易法律制度中颇具特点的制度，虽然被广泛运用于韩国房地产交易市场中，但也被用于房地产投机行为中，客观上不利于房地产市场运行及整个经济制度，这些都值得中国立法者在法律理论与具体实践中予以研究。
    第5章标题是“中韩城市房地产交易稳定化法律对策”，这是本书的核心内容。通过比较研究中韩两国房地产政策，了解中韩两国城市房地产市场的现状及其存在的问题，介绍韩国政府为了满足国民对房地产市场的期待与房地产交易市场的稳定持续发展而出台的相关法律政策。例如，韩国立法部门引进土地公概念并以法律的形式最早制定出来的具有代表性的三大法律是宅地所有上限法、开发利益回收法和土地超过得利税法，本章对这三大法律出台的社会背景和教训，以及韩国近几年实行过的房地产相关政策及法律措施等作了介绍和分析。
    第6章的标题是“中韩城市房地产交易法律制度发展完善的建议”，这是全书的升华，笔者本着以人为本、平衡协调和社会责任本位的立法精神，探讨了促进中韩房地产市场和谐发展与可持续稳定发展并更加完善的物权法律政策建设问题，并提出完善中韩两国房地产物权法律制度的相关建议。